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房价什么时候真正跌?

(2011-03-19 10:02:57)

 

           

最近,有人开始叫住房价格下跌了:某市“住宅销售同比大幅下降21%”;“各地楼市降价潮暗涌”;“2011年中国房价最先应下降的8大城市排行榜”。然而,据国家统计局公布:2月份,全国70个城市中,69个城市房价同比上涨 ,北京涨8.4%为一线城市最高。人们不禁要问:房价什么时候真正跌呀?

铁哥认为:尽管房价已经进入波动期,下跌压力不断加大,但下跌趋势还不能算已经确认,仍然可能出现反复。也就是说房价还没有具备真正下跌的动因。这主要从如下几个方面看:

一、     限购令不足以影响房价真正下跌。

  首先,限购令推行范围还不够广,目前还没有复盖所有二线城市和房价过高的三线城市。一、二、三线城市的房价是互相联系互相影响的。二、三线城市的房价仍在上涨的时候,会在一定程度上阻碍或推迟一线城市房价的下跌。限购令没有复盖到所有二线城市和房价过高的三线城市,那么,三线、二线城市的房价上涨,会阻碍或推迟一线城市的房价下跌,从而阻碍整个房价的下跌。目前二、三线城市房价的上涨是影响一线城市房价迟迟跌不下来的原因之一的事实就是很好的例证。其次,限购令本身就不足以影响房价真正下跌。一是限购令是短期行政手段,不可能长期实行,最多引起房价的暂时下跌或波动;二是限购令可以短期限制投资与投机性需求,而不能使已有的投资与投机性房源流回市场,“不给购我更不会卖”,不能增加供给,只能在一定程度上抑制房价上涨但不能促使房价下跌。

二、     商业性住房开发性贷款政策不足以影响房价下跌。

目前,只在极少数城市实行停止商业性住房开发性贷款的政策,而在绝大多数城市没有推行这个信贷政策。这是开发商仍然能顶住不降价的一个非常重要的原因(房地产企业在A股市场的再融资已受到控制)。这种信贷政策不足以影响房价下跌。

从改革开放以来的房地产调控的经验来看,停止商业性住房开发性贷款,是房价调控十分有效的手段之一。停止商业性住房开发性贷款,就能影响开发商降价销售以解决资金紧张的问题。银行担心房价下跌会提高贷款的不良率,但如果任房价继续涨上去,这将不是贷款的不良率问题,而是一个银行的生存状况问题了。改革开放以来的经验教训已经给了我们很好的借鉴。早控制少损失,晚控制就大损失。从现在的房地产形势来看损失已是不可避免的了。

这么长时间的调控房价仍降不下来,不能不说这是一次失败的调控。应该吸取经验教训,尽快全面使用停止商业性住房开发性贷款的政策。

三、     现行贷款利率水平不足以使房价下跌。

现行的一年期银行存款的年利率是3%,而国家统计局三月十一日公布的今年二月份的CPI(居民消费物价指数)为49%,高出一年期银行存款年利率的19个百分点,负利率依然相当严重。如此高的负利率,怎么可能吸引资金回流银行?怎么可能抑制投资与投机房地产的欲望?根据改革开放以来的宏观调控的经验证明:在没有限购令和房产税宏观调控措施的情况下,房价(居民消费物价)的下降至少要等到负利率消除后第三次提高利率后才会真正下降。然而限购令没有全面铺开,房产税还没有普遍开征的时候,单从利率水平来看,离房价真正下跌还比较远。

四、     房产税的征收现状不足以影响房价下跌。

目前,房产税仅仅在极少数几个城市试点开征,没有在全国范围

内普遍开征,不足以影响房价下跌。只有全国范围内普遍开征才能影响房价的下跌。世界宏观调控调控的经验已经证明了房产税调控房价的最有效性,不容置疑。事实已经得到证实不再敖述。

总而言之,现行的调控政策无论是单项的作用还是上述几个调控措施的综合作用,力度都不足以使房价真正下跌。房价真正下跌尚需时日。根据宏观调控政策的走势来看,如果限购令的全面推广、利率提高频率或幅度的提高以及房产税的加速推行得到快速的落实,但时间也至少需要三个月。所以,房价真正下跌至少还需三个月以上。

几点宏观调控的政策建议:

1、          使用强有力的行政手段使限购令政策尽快全面推行到

二、三线城市。

2、          全面停止商业性住房开发贷款,全面增强保障性住房开

发贷款投入的力度。可以将保障性住房开发贷款作为国家政策性利率补贴贷款交由国有商业银行发放,还款期限设定为商业性住房开发贷款期限的一倍甚至更长一些;项目由房地产公司承担;地方政府应该支持设计好还款来源的保障体制;保障开发商有低利润而不至于亏损;保障还款有第一和第二来源。这是保障性住房开发贷款发放的前提条件。这应该是可以考虑的投资资金渠道。

3、          加快贷款利率提高的速度和幅度。存款准备金率已达历

史高点,提高的空间已经很有限。下一步应该加大利率调整的速度和幅度。应该考虑每月一调的频率非常措施的使用或幅度加倍的措施。

4、尽快全面推广房产税。房产税不仅是一个宏观调控的经济手段问题,也是一个住房制度的公平问题。多占有住房的紧缺资源就应该多纳税,这才是公平的住房制度和税收制度。

            铁哥

             2011.3.18

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