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卖了房,挣多少?实例帮你算。

(2013-04-13 00:39:08)

  没赶上浮躁的3月二手房销量井喷,冷静下来的4月里倒把房卖出去了。

 

  南宁市东葛路嘉园小区91平方精装两房,证满5年。12年前(2001年)买时单价2400/平方,约22万总价。今天按7350/平净收67万成功卖出。我们不妨就这个案例简单算算当下投资房地产的回报率。

  1.净收益:

 A.12年前买房税费及交房费用等约1万,装修及全套家电约7万(含7年维修费用)。加上购房费用22万总计30万。

 B.自住了约3年,出租了7年,东葛路段很容易出租,尤其是精装房,几乎没有空置率。租金平均按2.5/年,7年总计17.5万。

 C. 持有物业12年净收益67+17.5-30=54.5万。其中租金收益占32%,物业升值收益占68%

 

结论:按持有物业12年,30万总投入成本。简单的计算就是平均15%年投资收益率。(注意这是自己还住了3年的收益率)

 

  2.考虑贷款情况下的净收益(粗略概算)

    A.12年前的贷款首付仅20%5万元。考虑到这12年的月供合计也有近11万元。同样加上税费及装修合计8万。总计贷款方式总投入24万。

    B. 持有物业12年净收益67+17.5-24=60.5万。其中租金收益占29%,物业升值收益占71%

结论:按持有物业12年,24万总投入成本。简单的计算就是平均21%年投资收益率。(同样是自己还住了3年的收益率)

 

 

   在中国经济高速增长的年代(2013年广西GDP的增长目标仍达12%),尤其是这几年货币的超量增发,地方政府严重依赖卖地收入来弥补财政的亏空。各级政府不想也不敢让房地产市场下跌,至少他们没有这方面的内在动力。货币的超发导致严重的通胀,而政府又没有让房地产冷却的动力。在这种情况下,房产作为不动产已经具备了某些金融产品的特性了,普通民众在缺少有效投资渠道的情况下,拥有房产是抵御通胀,确保自身资产保值升值的最有效也是唯一的方法。

 

   从上述真实案例分析,如果采取银行按揭购房,因前期投入少,最后收益率反而高于全款购房的情况。纵观中国经济这10几年来,不做石油,不做电力,不做电信,不靠关系,不靠权力的生意可以做到连续10年的净收益20%以上项目极少。领导都说了,鞋子合不合适,自己的脚知道。所以别听砖家瞎掰。最后总结普通民众房产投资经验:

     1. 中国经济仍会高速增长,通胀不可避免,城市化进程还有需时日。持有房产永远是抵御通胀的最有效最简单的理财手段,而且需要长线持有,坐享中国经济腾飞及城市化之红利。

     2. 大胆利用银行按揭购房,目前的通胀情况下,银行国家基准利率非常低,甚至可能是负利率。

     3. 在长线持有的前提下,必须装修出租。空置的维护成本(物业费)及资金成本很高。在正常收租情况下坐等物业升值。同时为租赁市场提供房源也不至于背负占用社会资源的骂名。

    4.南宁的房地产市场很健康,地铁在快速推进,新空港在建,无数的立交桥在建,无数的道路在扩宽,南宁的城市功能在日趋强大,在中国经济预期继续增长的背景下,南宁房价依旧会继续前行。房价仍会上涨,买房尚需抓紧。

     5.提前调整资产配置,合理规避国五条落地。

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