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这次2017年4月发布的楼市双调控!比"速8"还猛!

(2017-04-08 22:27:52)
  

小探说,就在前几天(4月6日),住房和城乡建设部官网发布的这则楼市双调控,可谓重磅消息!住建部、国土部两部委联合发布的“新十条”楼市双调控,在小探看来,这调控力度堪比“速8”还猛!这里,【哈楼良哥】独家探析,给你划重点!
   



  • 写在前面的话


  由于原调控通知文件里(2017年4月6日发布),提及的“库存消化周期”、“房价上涨压力”等量化指标为明细指出,有待之后或将细则出台,才好进行评判和分类。


  就在双调控“新十条”出台第二天(4月7日),“老大哥”北京神速表率,首次发布了北京未来5年(2017-2021年)住宅用地供应计划。


  那么,南宁住房供地将如何调控,是否有地方细则出台,以及新的短期和中期住宅供地规划,这还有待广西区或南宁市的国土局官方发文。(注:截止4月8日中午,小探仅查到已在3月下旬发布的2017南宁供地计划,未见新的文件公示,或许之后或有,文件要求是今年6月前上交)


  这里,南宁地产圈不单纯“ctrl+c”和“ctrl+v”原调控通知文件。本文就双调控“新十条”划重点,进行独家探析,估测南宁土地市场和住房市场,将有何动作和走向,针对开发商、房地产从业者、购房者等不同角度,该如何面对,提出个人建议与意见。


  独家探析原创作者:哈楼良哥。圈小探团队综合整理,转载请注明出处。


  本文仅作参考,如有错漏,欢迎指正。


  ▶本文干货内容丰富,大约几分钟阅读时间,建议你先收藏或转需。


  中华人民共和国住房和城乡建设部网站,于2017年4月6日公布了这一楼市双调控文件,涵盖四大方面工作重点及十条调控内容。


文件发布日期:2017年4月6日▼





文件生成日期:2017年4月1日▼



  ▼文件原文,戳以下链接
  http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201704/t20170406_231387.html


  划重点!哪些我们应该了解到
  ▼
  文件划重点1:“房子是用来住的、不是用来炒的”再度强调!稳定房价为基调,加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价。


  文件划重点2:重视房价问题,抓根源供地和土拍灵活方式调控地价和房价,防止地价赶超房价,抑制“地王”频发


  文件划重点3:住房库存去化周期和房价上涨压力,决定住房供地的节奏。


  文件划重点4:住房和土地市场全国统筹,全局掌控,由上至下传达、执行、监督,由下至上汇报与反馈。并且须向社会公示近期与中期住宅供地规划,更为透明化,给购房者有更长远的置业计划和了解住房市场信息,也给开发商拿地有长远拿地时间和空间选择。
  


  温馨提示:本文提及的仅是商品住房用地和商品住房(即商住地、纯住宅用地,及商住楼、纯住宅楼)。而商品房则是包括商品住房、商铺、办公楼、车位等。



  南宁市场探析重点1:2017年前两月南宁住房房价涨幅约7.7%。


  据南宁住房局公示数据显示,南宁新建商品住房2016全年均价7436.48元/平,由于目前(截止4月8日)南宁住房局未发布3月住房成交房价数据,现仅有2017年1-2月南宁新建商品住房均价7824.53元/平,2月份的均价为8007.26元/平。由此可见,今年前两月,南宁新建商品住房有所上涨约7.7%。(注:本文提到的商品住房均价为毛坯均价)


  南宁市场探析重点2:南宁目前商品住房库存在6个月左右


  目前来看(截止2017年4月7日数据),南宁商品住房库存合计46391套,库存面积总计约514万平方米。


  2017年一季度商品住房每月平均成交量约7016套,月成交面积约74.26万平米,如按2017年一季度去库存数据,南宁市的去库存周期或在6-7个月,由于1月下旬和2月中旬恰逢春节,预售供应住房有一定影响。如果供应充足,若月成交量达8000套或之上,则库存消化期很可能不足6个月。
  总之,南宁目前商品住房库存在6个月左右,住宅供地节奏是需要增加。


  或许,有的朋友会担忧,
  难道南宁就要没房可买了吗?!
  


  小探在此提醒购房者,不要恐慌!不要冲动!不要歪解!


  同时也提醒房地产从业者,不能主观歪解或夸大住房供需前景,否则会被“约谈”和处罚的噢~(“新十条”里也有提到)。


  房地产从业者应当遵守职业道德,做好本职工作,勿要为一时私利而故意“煽风点火”。


  购房者应该理智看待!



  我们不单单是看到目前库存数据,还要看到新盘陆续亮相的预判
,它们及时“接力”、相继入市,也将稳定商品住房供求平衡,购房者有房可买,有更多的选择。


  据了解,南宁市有近50多个新盘项目将在2017年年内相继亮相(大部分项目是去年拿地的,有一些项目是前几年拿地的,有一些是今年第一季度拿地的)。
  还有很多新房陆续面市呢选择面更广呢
  



  而从2017年3月下旬,南宁市国土局公布的《南宁市本级2017年度国有建设用地供应计划》里看出,今年商品住宅用地供应已经有所增加,共计244.24公顷(折合3663.6亩),同比上涨28.35%。而必须保障类用地(保障房、学校、交通运输、水域及水利设施用地等)也是有所增加,共计1096.61公顷(折合16449.15亩),同比上涨2%。


  ▶私信关键词 “ 2017南宁供地计划 ”,到公众号“南宁地产圈”对话框,即可获取相关信息。(或直接看公众号南宁地产圈4月8日推文第3条)。


  南宁市场探析重点3:南宁2016地价过火,2017年降温为主


  时空房产网统计,南宁去年(2016年)土拍市场地价过火,有24幅商住(或纯住宅)用地成交楼面地价超3000元/平米,最高的高达1.14万元/平米。

  而今年(2017年)南宁土拍一季度,仅有3幅商住地成交楼面地价超3000元/平米,其中2幅为旧城改造用地、底价3字头成交(小探加点料:如若算前期土地熟化,及后期安置补偿等费用,开发商估算开发成本或不单单只在成交楼面地价而已)。

  2017年一季度最高地价为中昂地产集团首进广西南宁市场,拿下沙井约50亩商住地块,其成交楼面地价5000元/平米(已刷新江南沙井片区地价新高)。


点击图片,可查看大图
↓↓↓


  

  小探印象中,此前几年至2017年一季度,那么多场南宁土拍中,并没有像其他城市已经施行的地价调控方式,如限最高地价,熔断、摇号等。


  不过,去年(2016)至今年(2017)一季度,南宁土拍仅有两次因竞买人报价没高过现场地块底价的现象,其中一幅为五象新区龙岗片区228亩滨江综合大地块流挂,另一幅是柳沙半岛地块,由于现场出让方程序失误,开发商申诉再度重新竞拍而成交。

  如按文件调控指导,小探估测,如热门区域热门地块,出让条件里或将会设置竞买门槛,从而调控降温地价,稳定地价、稳定房价等。

  如果给你提意见,你希望南宁土拍如何灵活调控地价呢?


好了,看过划重点,好了,看过划重点,希望对你有所帮助

【哈楼良哥】接下来独家探析详细看↓↓↓

▶私信关键词  “ 双调控探析 ”,到公众号“南宁地产圈”对话框,即可获取相关信息。

或是直接看公众号南宁地产圈4月8日推文第2条。


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文章引用自:http://bbs.gxsky.com/forum.php?mod=viewthread&tid=13950675
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