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中国房价的拐点已经生成

(2009-09-27 09:26:33)
转贴 牛刀:中国房价的拐点已经生成

http://blog.qq.com/qzone/348973589/1253934201.htm

市场其实已经在用观望的方式等待一个时机,这个时机不只是一个拐点,而是中国住房体制发生的巨大变革。中国房价的拐点在一线城市已经生成,二三线城市因为市场缺乏内在的调整机制,因此,不只是拐点的问题,而是泡沫轰然破灭。

中国房地产发生的过剩局面一直是非常严重的。今年上半年,在货币政策、财税政策的猛烈刺激下,中国楼市开始去库存化,遗憾的是刚刚进行了一半,在开发商和炒房者的贪婪面前,重新开始了一轮炒买炒卖哄抬房价,致使去库存化功亏一篑。

昨天,深圳新房存量突破4万套,宣告新的过剩局面的到来。深圳新房存量在正常推盘的情况下,保持2万套是合适的,过了3万套就是过剩,过了4万套严重过剩,过了5万套房价就要下降。今年6月,去库存化后,深圳新房存量降至31000套,离去库存化成功仅为一步之遥,但是,短短的3个月又冲上4万套,严重过剩局面已经形成。

北京、上海的存量房同样开始上升,从市场开始观望就已经恢复了严重过剩的局面。不仅如此,上半年的销售埋下了许多隐患,一是绝大多数买家都是以保值升值为目的的购房,因此,不会进行装修、购买家电和日常生活用品,对刺激消费意义不大;二是一批支付能力不高的买家,已经造成了事实上的过高月供,一旦央行加息,这批人将首先被迫断供。

其实,还不只是市场层面发生的这些情况,中国楼市正在推进社会的公平和正义。何谓公平?那就是物业税的开征提上议事日程,在一线城市很快进入运作。对住宅开征持有税,是全球各个国家的通行做法,重在建立对社会财富的调节机制,对持有多套物业的课以重税,用税收来完善对城市居民的公共服务,实现经济繁荣和社会财富的共享。这叫公平。

那么什么是正义呢?从目前来说,那就是中纪委的官员住房报告制度。千万不要小看官员报告住房的问题,在北京、上海、广州和深圳、杭州、南京等有大量的房子是被全国各地官员买走的,在全国各个省会城市买房的大多是各地市官员。官员把买房作为洗钱的手段,不仅仅导致住宅空置,而且影响恶劣。因此,把贪官多占的住宅逼出来,这叫弘扬正义。

但是,市场的逆转仅仅靠公平和正义还是不够的,还要有市场的调节办法和手段。对中国房价来说,今年上半年的上涨是因为钱放的太多,那么,房价下跌就要靠央行回收流动性了。从G20峰会传来消息,美国人正在建立刺激经济的退出机制,如果美国退出了刺激经济的计划,那么,中国再来加印钞票就变成了一件很可笑的事。所以,最快,中国央行将在半年之内开始回收流动性,中国房价的大幅下跌的拐点才会真正出现。

如果我们不去过分关注拐点出现的时间节点,真正关注市场层面,其实,中国的房价拐点已经生成。从日均成交量的进入冰河,市场观望气氛开始形成并日益浓重,去库存化半途而废,房价已经脱离了购买力,就已经很能说明问题。

还有一个问题我们应该提醒市场,2007927房贷新政后的房价下跌,是在宏观经济增长过程中的房价下跌,而今明两年开始的房价下跌是在经济衰退过程中的房价下跌,政策层面已经没有任何能力还能推高房价,因此,指望房价下降后又很快涨起来的想法是不切实际的幻想。这一轮房价下降的调整时间可能比日本还要长,幅度还要大。
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