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立法为公 执政为民?

(2009-10-13 18:31:04)
    勿闻南宁即将施行《南宁市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),坊间传言此法规关系切身利益,于是未等施行便在网上搜索到该《办法》的网络版本,看完不禁吓出一身冷汗,至于这冷汗从何而来,还容我一一道来:
   首先,该《办法》波及面广,涉及金额特别巨大。
   《办法》第二条明确指出,该《办法》的管理范围是“非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用,适用本办法。也就是就是说,基本上除了原当地居民,且有自建房屋外的以外,所有集资房、公房、商品房、商业物业等都在该《办法》管辖范围。对于南宁这样的以外来人口为主的城市来说,90%以上的人口和物业都受此《办法》影响。同时该《办法》对交存的维修资金做出如下规定:
第七条  业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金:
  (一)未配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。
  (二)已配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。
笔者以自已所在的以售商品房项目为例进行粗略估算,(该房地产项目建筑面积为约十万平方米,电梯高层建筑,假设南宁上一年度的建安成本为1300元/平米)100000*1300*7%=910万元。而该项目所居住的人口也不过三千左右,如此算来,按《办法》规定的标准,南宁光维修资金的收存就将近百亿之巨!如此天文数字般的数额,无论从哪个角度讲都是一笔庞大的支出,以南宁三百万常住人口,人均需按规定上交的维修资金保守的也要2000元以上。
   再次,该《办法》在关键的部分表述含糊不清。
   如前文所说的建筑安装成本,笔者在估算的时候只能参照从事建安行业朋友的一个相当于假设性的一个数据,而此数据与相关部门最终核定的数据肯定有出入。当然,如果说每年该项数据都不一样也是个可以接受的托词,但仔细想想,该《办法》是7月17日审议通过、在9月23日公布,并于11月1日施行,应该说在该《办法》还没有通过的时候上一年度的建筑安装成本统计部门就可以给出参考依据了,而且也必须有这样的一个依据才能确定收费标准,但我们并没有得到相关的参考数据。从南宁目前的存量房来讲,数量就已经足够庞大了,为什么不在该《办法》出台的同时确定上一年度的建筑安装成本呢?另外,就是一个维修资金管理费的收费标准问题《办法》并没有明文规定,先不说这管理费收的正不正当,合不合理。单是说政府部门“帮”人民管的这部分钱要按什么样的标准收“劳务费”,我们不得而知。而且,在此维修资金转划给业主委员会之后是否还继续收取?换句话说,我们请保姆每个月要花多少钱,辞退后还要不要帮其交养老金我们不得而知,全由保姆说了算!!
   其次,该《办法》的科学性有待商榷。
   该《办法》对已售、待售商品房都按照统一的标准收取维修资金,这其实看似很公平,但实则一点不考虑实际情况,维修资金故名思义就是为了维修房屋而准备的专用资金,但实际情况是,新房对于维修需求的紧迫性与维修的频率是完全不一样的,新房还存在一定的保修期限,是由开发商来负责的。对于这一部分物业业主来说,业主要白白把该资金放上两年或者更多的时间。这资金的机会成本谁来承担?另外,对于该资金的受托银行来说,以什么样的利息标准计息也是一个很现实的问题,拿一百亿计算,1年期的活期利息与五年期的定期利息每年产生的利息差额可能也有两三个亿,这同样是个大得可怕的漏洞!!另外,《办法》还对维修资金的使用程序也都作了明文规定,这不仅使资金使用问题的复杂化,层层审批的结果是无限度的加大了业主们的工作量和工作效率!
    又次,该《办法》的权威性受考验。
    在该《办法》对相关事项规定时有几处如“业主大会对前款规定另有决定的,按照业主大会决定执行。”这样的表述。这表明该《办法》在一些事项上需要遵照业主代表大会的决定,而无论该决定是否有与《办法》相违背的地方,也就是说,业主代表大会的决定还是可以作为指导物业维修及资金使用问题的决定是具有法律效力的,那业主大会对于维修资金的收存问题上怎么就没有一点发言权呢?实事求是的讲,《办法》还是有一定积极意义的,但该《办法》涉及面如此广泛,在修订的时候却没有很好地听取普通百姓的意见,比如通过召开听证会这样的模式与普通百姓充分勾通,尽量做到兼顾公平。
   最后笔者要说的一点是,以上所举例子只是几个大方面上的一些显而易见的问题,在实际施行的时候可能或者说必然会产生更大的《办法》也无法解决的新问题出现,另外几千上万块对于一般公务员家庭来说或许并不存在什么问题,但对于普通的工薪家庭来说,这额外多出来的几千块钱可就是几个月半年的伙食费和房贷钱,对于小生意人来说,几千上万块钱可能就是其全部的周转资金,这笔费用被《办法》一抽了之,可这生活还要不要过?生意还要不要进行?
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