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地产乱象下的思考

(2017-08-29 17:03:12)
    南宁日前查处了一批违规收取指标费的的开发商。吃瓜群众又兴奋起来了,认为总算有人出来收拾这些奸商了。其实开发商比窦娥还冤!是政府的错,而且是一错再错。开发商拍地时没有说是限价地块,而几年后产品问世后无法自主按市场定价销售,政府强加了一个限价。这原本就是政府违约行为,是政府缺乏契约精神的严重失信。

     政府为了政治正确而违背基本经济规律。政府参与房产项目限价定价,不让市场的大手发挥作用,那起作用的一定会是权力贪婪的手,腐败现象会更加猖獗,与目前的中国市场化改革方向背道而驰。想想30年前谁有本事可以按国家外汇牌价1:2兑换美元,只有过硬关系才可以,老百姓使用外汇只能去黑市按1:8汇率来换美金。黑市价格就是当时的市场价。自由兑换外币,外汇黑市自然消失。
政府房产限价,网络舆论一片叫好——可以便宜购房了!冷静过后,购房者发现市场上一手房推盘量大幅减少,开发商捂盘惜售愈发严重,购房者想买房似乎更难了!地产商想我的地盘我不做主,我不卖了总可以吧!只有上述被处罚的实力不济的开发商顶风作案,铤而走险搞指标费购房。这不,被抓现行了吧!放心,政府不会拿他们怎么样的,政府当然知道理亏在前,为了应付舆论,为了给举报者一个交代,装装样子咯,政府的板子只会高高举起,轻轻放下。因为我知道,政府对房地产的爱那是真爱!

      政府违反经济规律一定会遭受市场的惩罚,而惩罚的板子首先会打在刚需购房者屁股上。看看限价后的房价演变逻辑:一手房限价,房产商惜售,供给端数量大幅减少,需求端的购房者购房热情高涨情况下已经出现供不应求的局面,开盘日光已不是新闻,秒光已经频频出现(参考万科金域中央)。一手房货源严重短缺,购房者涌入二手房市场,所以南宁的二手房市场在5.27新政后价格猛涨,与一般惯性逻辑以为新政出台房价会下跌的预期大相径庭。其实这才是符合经济规律的房价走势。限价后的一手房市场备案价格似乎低了很多,可是隐性的一次性付款指标费,装修款贷款年限降低、装修首付提高,甚至需要全款购房更加让购房者门槛大幅提高。这与此次限贷限价政策的初衷完全南辕北辙。政策的预期与市场的现实完全不合拍,市场是不会错的,那就是政策有问题呗。

    新政的限购限贷限售虽然可以暂时控制一下房价,记住,是暂时而已。这是典型的计划经济的做法,但不妨是当下的权宜之计。而限价政策则是严重的败笔。限价扭曲市场经济规律,导致市场资源严重错配。会引发一系列问新题的出现,只会让刚需购房者首付更高,门槛更高,更难购房。

     我预计限价政策会很快取消,快就是18+1大后,晚就2018年春节前。我们拭目以待,看开发商能捂多久,政府又能撑多久!


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