救楼市≠救高房价——再谈救市问题

    传言变成现实，中央出手救市。有位房地产公司的哥们要请我喝咖啡，电话那头他激动得有些气喘：“各地下过几场毛毛细雨后，中央的楼市及时雨终于降临了，这是楼市期盼已久的甘霖啊。”我当然知道他为什么迫不及待地要跟我“分享”这个利好消息——这厮眼里，大海是房地产江湖的铁杆唱空派和反对政府救市的急先锋。我说我讨厌喝咖啡，我只喝酒，除了花酒，白酒红酒啤酒我都行。
    我旗帜鲜明地觉得，喝咖啡的人保守、虚伪、没创意。南宁楼市里为什么砖头过剩营销匮乏？原因很简单，南宁很多搞房地产营销策划的人士都喜欢喝咖啡，或者叶公好龙假装喜欢。保守虚伪的人往往缺乏创新的思维和创意的冲动，最大本事就是拿来主义。
    回到正题，说救市。有报道说，国务院本月中旬刚发出“放松房地产宏观调控信号”，强调加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，广州一个叫锦绣香江的楼盘立马推出了单价6万元/平方米的房源，刷新了广州房价最高纪录。这家开发商的盲目亢奋受到同行们的一致鄙视，有人站出来揭它老底：这个楼盘的地理位置不属广州市中心，它本来就卖不起价，甚至卖过6000元/平方米的价格。思维基本正常的人都知道，对于这种脑残式的“托市”，老百姓很反感。
    2008年10月22日，愁云密布的中国楼市上空突然云开见日，阳光普照大地。这一天，财政部、国家税务总局、中国人民银行宣布：个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税；居民首次购房，贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；公积金贷款利率下调0.27个百分点。假如若干年之后，你翻开这一年这一月的报纸，依然会被其中的喧嚣和亢奋所震憾——“中央全面救市了”，“房价就要见底了”，“最佳买房时机到来了”……卖房子的兴高采烈敲锣打鼓，买房子的不知所措继续观望，大海旁观者清再谈救市问题。
    很多人都坚信：这场及时雨之后便是更大的甘霖普降人间。这是典型的不懂形势，出台政策的财政部与央行的官员已经告诫我们：此次政策定调为“保障民生”和“刺激内需”，而非坊间所指的救市。它对眼下蔫头耷脑委靡不振的楼市确有刺激与促进作用，能够提升购房者的信心和购买力，有助于楼市成交量的回暖。但解读为“中央全面救市”未免有些一厢情愿的味道。
    像大海这样对经济如此外行的人都知道，中央出台上述政策并非怜悯在“寒冬”中哀号的开发商。源自华尔街的金融风暴越闹越凶，中国经济自然不能独善其身，股市低迷、出口不畅、经济增速放缓，这才是中央出手“救市”的真正背景。这方面的专家说，当全球经济低迷，出口受阻的情况下，中国要继续保持经济平稳较快发展，需要靠投资拉动和内需拉动。显然，房地产业就是这方面的行家能手——它与上下游数十个行业关系密切，是少有的既能拉动投资消化产能，又能刺激内需的行业。
    曾经让中央头疼不已并重拳整治的房地产业再次受到重视，被委以内需拉动的“重任”。任志强们开始很是激动，感觉时来运转了。待到冷静下来研读新政条文，才发现完全不是那么回事。
    首先，中央与18个城市关于楼市政策性质不一样。地方救市政策的动机，很大程度上源于地方财政收入和GDP政绩方面的考虑；而中央出台政策着眼于经济发展大局，根本用意是在全球金融危机的大环境下保持我国经济的平稳较快增长。中央需要房地产业发挥作用，而不是再次发烧。
    其次，这轮政策主要指向并非房地产业。新发布的10条政策中，有关低收入群体和特殊群体的保障问题就占了8条，而关于住房交易的利好政策仅有两条。据此可以判断，中央政策的着力点在于“解决好涉及民生的问题”，支持居民购房，刺激内需，而不是替高房价保驾护航，也不是解决地方的财政问题，更不是出手救开发商。相反，中央强调加大保障性住房建设规模，刺激和保障中低收入群体的住房消费需求，这样的需求跟高房价不会发生关系。
    进一步分析，基本可以确定这轮政策并非开发商苦苦期盼的楼市伟哥。任志强很是失望，仰天一声叹息：“救市新政是隔靴搔痒。”
    众所周知，投资和投机性需求才是繁荣火爆的主动力，而这次调整并没有对投资和投机性需求松绑。比如，让投资者望而生畏的第二套房贷款政策维持不变；交易环节最主要的税种、占交易总价约5.5%的营业税也没有变动。政策取向十分明显：金融对房地产的支持，重点放在个人住房消费贷款上，而不是鼓励房地产市场炒作与投机，房地产政策终于跟房地产的民生性牵手。也难怪，这些年来有关部门在调控房地产市场中做了不少傻事，挨了不少批评，积累了不少经验教训，心智也该趋于成熟了。
    有位同行说得好：世上本来无所谓救市，毁市毁得多了，也就有了救市的无奈。专家告诉我们，美国政府为了短期经济繁荣而极力放松货币政策，玩大了房地产泡沫，有人滥用金融衍生品把这些泡沫的风险无限放大，结果玩残了房地产市场和金融市场，只好举全国之力去救市。本来，中国的楼市是要步美国人后尘的，幸好监管者在2007年底寒冬来临前清醒过来，悬崖勒马，及时出手按住疯狂的房价。
    否则，不久的将来我们也成了现在的美国人，深陷救市的慌乱和焦虑中自顾不暇。哪有如今隔壁观火指点江山的闲情逸致？