购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

 

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

 

其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

 

其他一些需要注意的地方：

 

一．所购房子在装修时没有房屋结构被破坏需自己恢复的情况。

二．所购房子建房时间必须很清楚（可在房产局查询），以致于在购房时不会因单方听取房产的说法而受骗。

三．所购的房子内部屋顶不漏水（没有水渍），重新粉刷后可掩盖原来真实的现象，房顶天花板不开裂，房、厅厨、卫不漏水，楼上不往下漏水、渗水，邻里和睦，出行方便，购物方便。

四．所购房子没有纠纷。父母去逝后房主仍是父母其中的姓名，其子女都有继承权，如其中一人要卖此房，其它子女应在公证处办理放弃此房的继承权的公证书，没有其它子女的公证书，此房任何一个子女都不能买卖，因房产局不办理过户手续。

五．很多老土地要重新丈量，因原来的房改房（即单位的福利房出售给个人的住房）在丈量时很粗糙，存在面积与实际不符，要重新丈量的问题。

六．所购房子没有房主和其朋友的私下抵押合同纠纷。

七．找一个信的过的中介很重要，最近这些年，虽然因为中介信用缺失造成的纠纷不少，但也有很多品牌连锁中介机构的口碑不错，在选择中介时一定要小心谨慎。

 

最后，提醒读者，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

 

需要特别注意的一点：不是所有二手房都可以申请按揭贷款或只能申请小额贷款，具体情况可视房屋状况向具体的银行咨询，银行不同规定也不尽相同。

 

购买二手房法律角度应当注意的问题：

 

一、注意出卖人的主体资格。

 

首先要审查出卖房屋一方的主体资格，也就是看看他有没有权利卖房子。在实践中往往有这样几种误解：

 

1．“他是房主的亲属，他当然有权卖这个房子”

 

不一定。在法律上，对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房产的所有权人，也没有权利卖房子，也就是说，只有房屋所有权人才有权利卖房。如果房主是未成年人，他的财产由他的监护人（一般是其父母）代为管理，但是如果出卖未成年人名下的房子，只有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。这一点是特别需要注意的。

 

2．“他虽然不是房主，但是房主说委托他卖房子”

 

委托只是说说是不行的。法律是允许委托代理人代为卖房的，但是应当注意委托人应当持有房屋产权人亲笔书写的委托书。有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书，乍一看上面也签着房主的名字，但是你怎么知道那就是房主的签名？所以，最好是看着委托人签名，或者让卖房的人拿一份经过公证的委托书，否则你最好是等到真正的房主来再订立合同，交付房款。

 

3．“让房产证上署名的人签字卖房就行了”

 

这也是不对的。在我国，对于共有财产制度没有作出明确完整的规定，所以，虽然登记在房产证上的只是一个人，可能这份房产还有另外的财产共有人！如果你只让产权证上的人签字卖房，其他共有人有可能提出无效之诉，要求宣告房屋买卖合同无效！到时候如果交了房款，合同又无效，那可就“叫天天不应，叫地地不灵”了。例如张某经人介绍买房，与王某订立合同后交付了房款，但是去办理手续时得知王某早就与妻子感情不合，房子是夫妻共同财产，妻子不同意卖房。张某找王某要钱时，王某早已把钱还债了。在现实中，一般的财产共有关系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有权人要一致同意才可以转让房屋。所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字，以防有的共有人不同意卖房。

 

4．“如果房主去世了，他的孩子有权出卖他的房屋”

 

在这种房主去世的情况下，要注意两个问题：一是，如果房主去世，首先要看遗嘱，有遗嘱的按照遗嘱。没有遗嘱的法定继承人继承遗产。法定继承人不但包括房主的子女，还应当包括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子卖房是不行的。二是，房主去世后，买卖之前，应当就原房主的房产等财产分家析产，订立分家析产协议并公证，才可以根据分家析产协议的内容，到房产管理部门办理买卖手续。

 

5．“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了”

 

错！根据规定，如果是国有公司的房屋，应该有国资管理部门的审批才可以出售。如果是民营公司，房屋的出售还要根据公司章程的规定，由股东会或者董事会决议才可以出售。

 

二、注意订立合同之前，最好查看一下对方的房产证，并到市房产局了解房产的状况以及抵押、查封情况。

 

在临沂的市面上，曾经多次出现过假造的房产证件。有人持假造的房产证件，订立合同，收取房款，结果到房产局一查，证是假的。也有的人拿的是真房产证，但是房产证却是公告作废的。所以，在查看对方的房产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，最好是向对方要一份复印件，然后到房产局查一查该房屋是否属实，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。

 

三、注意你买的房子是不是正在出租。

 

在这方面存在以下误区：

 

1．“我的房子我愿卖给谁就卖给谁，没必要告诉承租人”

 

根据法律规定，如果房主卖房，同等条件下，房屋承租人具有优先购买权。如果房主卖房时，没有告知承租人，承租人可以主张优先购买权，要求撤销房主与他人订立的房屋买卖合同。

 

2．“我买了房子，租房子的人就得搬走”

 

如果房屋租赁期限不满，这种看法这是不对的。无论在哪个国家，几乎都存在“买卖不破租赁”的原则。也就是说，虽然你买了房子，法律仍然保护承租人的权利，原房主早已经订立的房屋租赁合同对新房主仍然是有效的，你作为新房主仍然必须遵守原来的租赁合同的规定，除非你协商与承租人解除合同。在实践中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齐，然后把房子卖了。买房的人如果不查清出租的事实，就容易上当受骗了——买了房子，还要损失很多年的使用权。

 

四、注意你的付款方式——最好分几次付款。

 

由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了，也有可能有其他不好立即交接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以，在付款问题上，最好在订立合同时约定，订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，办理完毕房产登记手续后付清余款。对此深有感触的小王买房时，就曾经在刚订立合同全部付清房款，结果原房主对交付房屋、办理过户手续都抱着无所谓的态度，一会这儿出发，一会那里旅游，不积极配合了，结果凭空多费了不少口舌，多生了不少闷气。