住宅一直是房地产市场的主打产品，但在08年的特殊环境中，尤其是9月之后，商铺却成为开发商撬动市场的突破口，盖因商铺抗风险能力强，收益稳定，回报率较高，可谓投资型产品中的“硬通货”，对开发商而言，商铺价值高，只要价格适中，有利于快速回笼资金。两周前，竟有四五个商业项目相继开盘，住宅项目只有2个推售。当前市场似乎仍然是商铺当道，住宅遇窘。

 

正当商铺销售眼花缭乱之际，救市场政策又再度倾向住宅一方，始终惦记着“住宅宝贝”的开发商，似乎嗅到了住宅上市的时机。于是上周楼市，南宁市有4个项目开盘，清一色推售住宅。不过冰冻三尺非一日之寒，住宅市场是否复苏，需细细品察。

 

4个开盘项目分别是裕丰英伦、大观天下、嘉汇馨源和浩天广场，开盘大至情况如下：

 

裕丰英伦：推出89套住宅，有88㎡、129㎡、163㎡三种户型。88㎡的2＋1房均价5050元/㎡，依然好销；129㎡三房与163㎡四房均价5600元/㎡，合计售出不过10套。

 

大观天下：推出102套住宅，有98㎡二房、133㎡三房、140㎡和155㎡四房几种户型；不可看江的低楼层均价4200元/㎡，比原来接近5000元/㎡的价格下降了800元/㎡，销售情况良好,133㎡三房最好销；高楼层的江景房均价5460元/㎡，因江景资源并不十分突出，乏人问津。

 

嘉汇馨源：推出18＃（18层）和20＃（多层）共201套。18＃是中央楼王，均价也不过4000元/㎡，比鼎盛时期4700元/㎡下降了700元/㎡，销售情况一般；20＃均价4400元/㎡，销售率达70％。

 

浩天广场：推出396套40～47㎡单间和61～67㎡一房一厅，均价6100元/㎡（包含简单装修），与周边同类产品并无价格上的优势（如南湖西岸），最终约售出30套。

 

 

从开盘情况大致可以看出当前市场的几个特点：

 

1、高价住宅、大户型产品销售起色不大，高收入群体仍不愿介入住宅市场。高收入群体买房都为了升值赚钱，此番仍不入市，只能说明他们并不看好楼市后续上涨潜力，联系近月来商铺的旺销情形，更能体会到高收入投资者资金转移的方向。

 

2、2＋1房、103㎡三房、130㎡三房等户型在降价500～800元/㎡之后，销售渐有起色。这一部分住宅虽然价格下降了，但仍有40～55万元/套，中低或以下收入群体依然很难消费，目前购房的客户群体主要是中档收入客户群，他们有稳定的收入，一定的积蓄，有充分的购房实力，一旦房价降到心理期望值，即刻出手，不会死等房价“再降一点”。当然他们也比较挑剔，低价低质的房子，他们也不会购买。

 

3、投资类小户型无法期盼高售价。小户型仍然是具备投资潜力的产品，但由于未来楼价上涨的空间和时间都难以预见，当前的定价显得异常重要。在目前价格为主导因素的形势下，房价定得高一点还是低一点，也许境遇完全不同。

 

由此可见，楼市复苏尚不能言早。只有再进一步调动更多中低收入群体和高收入群体购房，才有希望改变局面，而降价，仍是最有效的利器。

 

 

更多资讯请参阅www.nnjscy.com金色创意网站