本报记者 苏颖胤
高先生签署了《商品房认购书》之后，才发现《商品房买卖合同》中写着房子为砖混结构。高先生认为砖混结构的房子不如框架结构的抗震性能好，而且砖混结构的房子承重墙较多，不利于装修。于是他向开发商提出要退回定金，放弃购房。开发商表示可以解除合同，但不退回定金。
多层住宅采用砖混结构是否安全？不满房屋砖混结构，高先生是否能要回定金？
交定金后方知房为砖混结构
高先生6月13日在民族大道某楼盘购买了一套283平方米的楼中楼，当天就签署了一份《商品房认购书》，并交付1万元认购定金。
这份《商品房认购书》对房屋价格、签订《商品房买卖合同》期限和交纳相应房款等作了约定，并注明了乙方（购房者）不履行本协议书并自动放弃了该套物业的认购权，甲方有权对乙方所订购房产另行处置，乙方所付定金不予返还。
但《认购书》并没有对房屋的建筑结构作注明，而高先生也没有留意到这点。
交付定金的次日，高先生便如约前往售楼部准备签订《商品房买卖合同》。之后他认真查看《商品房买卖合同》的内容，才发现该楼房属于砖混结构，而非框架结构。高先生觉得砖混结构的房屋不如框架结构的安全，他认为开发商未能在认购书中详细陈述房屋基本情况，于是要求退回定金。
开发商不同意此说法，认为砖混结构的房屋符合设计要求，是安全可靠的。开发商同时认为，高先生以此为由提出退回定金并解除认购合同是违约行为。
砖混结构不利于装修
广西华蓝设计（集团）有限公司副总建筑师施舰介绍，所谓砖混结构住宅是指房屋的承重结构是楼板和墙体，而框架结构住宅的承重结构是梁、柱和板。
今年的8月1日，住房和城乡建设部发布《建筑工程抗震设防分类标准》和《建筑抗震设计规范》，规定不同楼层或层高的建筑结构有一个合理设计范围。例如，多层住宅可以采用砖混结构或框架结构；10层以下可以采用框架或框剪结构；超过10层以上住宅以采用框剪或剪力墙结构较好。同时，有关标准还规定建筑物要达到一定的抗震等级。也就是说，无论是砖混结构还是框架结构，都要达到这个等级。
从抗震能力来说，框架结构住宅的抗震性要优于砖混结构。通常来说，设计砖混结构的建筑物，其楼层一般不能超过6层。而框架结构建筑物不同，可以设计成为高层建筑物。
后期装修的时候，砖混结构中很多墙体是承重结构，不允许拆除，业主只能在少数非承重墙体上改动，不利于装修；而框架结构因为多数墙体不承重，所以改造起来比较简单容易，直接打掉墙体就可以。
先看合同再签认购书
同望律师事务所伍辉律师认为，建筑结构对于住宅有着重要意义，这必然会影响购房者对预购房屋的选择。房屋的建筑结构属于买受人所购房屋最基本的情况，无论在《商品房买卖合同》还是在《认购书》中都应依法明示。此项约定应属于合同的主要内容。因此，高先生的情况应属于双方未就买卖合同的主要内容达成一致。
根据我国《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款等主要内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
高先生的情况是双方约定未明，应当属于不可归责于当事人双方的事由，因此开发商依法应退回高先生的1万元定金。
伍辉律师提醒，购房者交付定金时通常都会签订《认购书》，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭证。由于《认购书》约定内容直接关系到房产买卖的交易条件，所以在签订《认购书》之前，最好先看看《商品房买卖合同》，看两者是否存在冲突，以及是否有约定不明晰的地方。
1、合同备案与预告登记有何区别？
甘先生（61××××21）：我想知道合同备案与预告登记究竟有什么区别？
房管家：南宁市房产管理局产权交易中心商管科工作人员答复，合同备案是行政行为，《商品房买卖合同》签订后的30日内要到房产局进行备案登记，以防一房二卖；预告登记属于民事行为，是申请物权的请求权，由市民自愿决定是否办理。至于二者的区别，举一个简单的例子：如果遇到一房二卖，通常只能要求赔钱；但办理预告登记后，就可以提出要这套房子。拿到合同备案证明之后就可办理预告登记，办理预告登记需要交手续费，住宅为80元/套，商铺为550元/套。
2、延期交房怎么办？
刘先生（159××××389）：我于2006年10月在棕榈湾购买了一套住宅，合同预定2006年6月交房。但直到现在都没有交房，售楼小姐说等候通知，我该怎么办？
房管家：刘晰律师事务所覃海光律师答复，一般来说，《商品房买卖合同》已对延期交房这个违约行为约定了赔偿情况。开发商现已属于延期交房，刘先生可以依法提起诉讼，要求开发商进行赔偿。建议刘先生在诉讼请求中表明，要求开发商赔偿截止交房时的延期交房违约金。这样一来，即使目前尚未交房，也可以要求开发商赔偿。
3、如何在购房合同中增名？
何先生（158×××××986）：我以按揭方式购买了一套住宅，至今已供了一年多。现在我打算结婚，如何将合同上增加一个人名字？
房管家：南宁市房产交易中心工作人员答复，对于有按揭的房产，需要还清银行贷款才能够解除按揭，随后到南宁市房产管理局撤销合同备案登记，再与开发商签订一份新的《商品房买卖合同》，在合同中署上两个人的名字即可。
4、新政出台，是否能享受减免税费？
单小姐（138×××××988）：我于11月2日在瀚林雅筑交了购房定金，11月8日签署《商品房买卖合同》。如今房产新政已经出台了，我是否能够享受减免税费的优惠？
房管家：目前新政的实施细则尚未出台，有些税费仍按照此前的标准执行。南宁市财政局契税管理所工作人员答复，个人首次购买90平方米以下普通住房，购房者需到南宁市房地产管理局开具“首次购房证明”才能享受契税税率1%的优惠。如果没有这个证明，只能按照此前的政策执行。至于印花税和土地增值税，广西地方税务局工作人员答复，对于符合免税条件的购买者，现已可以到各城区地方税务局办理相关的免税手续。
5、凭购房合同是否可以迁户口到
南宁？
卢女士（139×××××684）：我是一个外地人，准备在南宁买房。请问凭着《商品房买卖合同》是否能够将户口迁入南宁市？
房管家：南宁市公安局户籍科工作人员答复，根据《市人民政府批转市公安局关于进一步改革我市户籍管理制度意见的通知》（南府发[2003］44号），需要凭借房产权属证明才能办理相关的迁移户口手续。只有《商品房买卖合同》是不能将户口迁入南宁市的。卢女士可以等办好房产证后，再将户口迁入南宁。
6、“超级搜楼”栏目的价格趋势依
据什么数据？
霍女士（137×××××082）：请问居周刊“超级搜楼”栏目上的“价格趋势”是依据哪些数据来标注的？
房管家：居周刊搜集各楼盘的相关信息，刊登在“超级搜楼”栏目中。每周都会由专人及时更新相关的楼盘信息。而“价格趋势”是居周刊根据最新获知的价格与此前的价格进行比较，从而得出的价格走势。 | 
