刚性需求与卖不动的房子--nanguochb的时空博客

最近和房地产界的朋友在网上聊天，听到不少惨淡的消息：谁谁被公司裁掉了，谁谁被老板发配到售楼部卖房子去了，谁谁离开南宁云游四方去了……感觉大家心情很抑郁，不约而同地回避楼盘、房价和成交量。做房地产的人自尊心太强了，他们觉得楼盘卖不动、房价下跌是很不光彩、很伤自尊的事情。我认为这是心态问题，这些年房子太好卖了，长期是卖方市场，卖房子的都被惯坏了，心理很脆弱，心态不正常，经不起市场风浪的考验。 愁不愁，看看那些石油巨头。金融危机的阴霾笼罩下，一切都在下跌，号称“商品之王”的原油竟成为大宗商品的领跌者，连欧佩克大幅减产这样的重大利好都不奏效。国际原油价格从每桶148美元上方的高位一路跳水，短短4个月就已跌破每桶60美元，但至今尚未传出哪家石油公司的老板焦虑得变成精神病患者或直接跳楼自杀的新闻。对照一下石油大亨们的损失，那才叫血流成河，如今中国房地产市场的问题是赚多赚少的问题，房地产商根本没有郁闷到犯傻的理由。 都说房地产市场过冬，其实并不是人们不想买房。11月17日上午CCTV-2《第一时间》播发了一条楼市新闻，内容大概是上周末举办的南宁首届二手房交易展示会在楼市低迷的严峻形势下大放异彩，展会现场火爆，交易非常活跃。也许很多人都不知道，这个由南国城报主办的二手房展，筹备时间不到一个月，好几家品牌中介机构都没参展，说实话我也不甚看好。我是这么想的，这年头新房都卖不动，二手房能有人理睬吗？但事实告诉我们，大海和那些不参展的中介机构老总一样，也有严重看走眼的时候，南宁首届二手房交易展示会虽然规模不大，却点燃了南宁乃至中国楼市“冬天里的一把火”，震惊了业界，惊动了远在首都的中央电视台。 展会上的几个细节可以说明问题：1、周六上午展会尚未开幕，展馆门前已经聚集了数千市民，重现2007年牛市时某些楼盘的开盘盛况；2、部分中介机构参展目的是做形象广告，对卖房不抱多大希望，蜂拥而来的购房者让他们喜出望外，火速调度房源前来支援；3、两天时间的展会现场持续火爆，市民逛二手房市连中午都不放过，周日下午展会将要收摊时，仍有众多市民舍不得离去；4、一些没有参展的中介公司看到交易会的大好形势，后悔不迭，赶紧派人混入展会现场散发房源信息。 更能说明问题的是枯燥的数字。短短两天时间，这个仅有8家中介机构“友情参展”的小型二手房交易会，竟吸引了数万市民到场淘房，现场成交房子17套，参展中介共收获2600多个意向客户，590个意向客户预约现场看房。这是一组如假包换的真实数字，也许你会觉得“现场成交房子17套”这个成绩微不足道，但我告诉你，这就是典型的外行看热闹内行看门道。干这行的人都知道，二手房交易是个周期较长的买卖，买房子的能在一两天时间里下定决心出手，已经是个奇迹，况且眼下是楼市冬天，17套房子都是真金白银啊。我觉得，对于参展中介来说，更丰硕的收获是“2600多个意向客户”，这是一块流油的肥肉，足够弟兄们消化一阵子了。 也难怪，一家品牌中介公司的老总当初死活不愿参展，目睹展会火爆场面后大喊失策，主动找到主办方打听下期二手房展时间，态度坚决地预约参展。还听说有的公司本来已经决定参展，后来不知何故临阵撤退，我不知道这些公司的老板对展会出人意料的火爆有何感想，但我知道他们会满地找后悔药。对于那些错过头啖汤的中介机构，我是有点幸灾乐祸的。做人和做生意一样，眼光应该放长远些，要有一点风险精神，事事恪守“不见兔子不撒鹰”的人其实很傻B，很缺乏商业精神。 回到新楼市。央行11月17日发布的一个调查报告让人很崩溃：未来3个月居民购房意愿降至历史新低，楼市观望气氛进一步加剧。事实真的如此糟糕？起码我不是很相信，因为我也是“城镇储户”，并没有人过问我的购房意愿。问那些没有钱买房，或者对缺乏房子占有欲的人是否打算买房，没有一点意义。比如我，很乐意趁开发商吐血打折、态度和蔼的时候买一套江景房，可惜我去年刚买了房，没几个钱了。当然我也相信，也有不少人兜里是有钱的，就是怕万一买了房，房价继续下跌。 潘石屹说，目前楼市从成交量上来看，已经到了“L”形的折点，不可能再跌了。记得7月中旬这位潘同志在吹嘘他的“百日剧变论到期”的时候，就宣告“房地产已经见底”。我不关心潘总是不是得了健忘症，我只知道房价见不见底本身是个伪命题。比如，同在南宁的凤岭、同样品质的楼盘，有的卖2500元/平方米开发商就有钱赚，有的卖3500元/平方米都得亏本，关键看房子下面的地价。如果是地王，问题有点严重，已经有人为2007年的冲动埋单。 这年头当房地产开发商确实不容易。南宁凤岭北有个品质很不错的楼盘叫塞纳维拉花园，最近推出一项“无忧置业”计划，条件很诱人：你买房我交税，5年后带装修保值回购……说白了就是承诺无理由退房，不过是交房满5年之后。沈阳的开发商更狠，近百家公司承诺不降价，如果降价就退赔差价。我觉得应该有这类积极姿态的开发商来点掌声，起码他们敢于面对现实，比万科强得多。只是，沈阳开发商的做法看上去像价格联盟，弄不好是违规的。 我真正想表达的意思是，房子卖不动是事实，想买房子的人很多也是事实。按业内人士的说法，就是“刚性需求旺盛，观望情绪浓厚”。我的看法是，主动权依然掌握在开发商手里，就看你们怎么表现了。塞纳维拉花园的开发商就很聪明，一招“无忧腿”踢翻不少观望者，其实核心就是“信心”两个字。 你我都知道，5年之后这个小区的房价何止目前的4800元/平方米？精神病才会要求退房。 现在不是底行业特性预示房价还会跌 ■  《北京商报》评论文章 最近很火的一个话题就是关于房地产行业何时是底的判断。事实上，各项指标显示，房价现在依然远高于其基本面和成本，下行空间犹存。 首先从人均收入来看，人均可支配收入与房价的关系按照国际标准是3～5倍。以一线城市为例，白领人均年收入大概10万元，合理的房价就应该是30万～50万元。但这个指标被房贷政策所掩盖了，国际标准的房价被简单包装后变成了“首付”房价，因此大量首付需要30万～50万元的房子被抢购一空，这使得大量中产阶层瞬间沦为房奴。 再从房地产的成本来看，成本涵盖了土地取得费用和开发费用、建筑安装费用、市政公共设施费用、各种税费等。经过简单的计算，可以得出这些成本与楼房实际销售价格依然差价很大，利润相当可观。而且从最近一些楼盘大幅度降价10％～30％不等中也可以看到，过去这些利润可都是由消费者来承担的，现在只是开发商为了销售让出来罢了。 有数据显示：2006、2007年的房地产上市公司净利润增速分别是44.39％和106.40％，而净资产收益率却只有很少的10.89％和14.96％，这里面蕴含大比例负债率的可能。今年前期的货币紧缩以及销售不畅的情况，房地产公司粗放型经营的弊端立马呈现，大量房地产商的现金流出现危机，部分企业不得不“另辟蹊径”去融资，这样就逐渐推高企业负债率，对正常的生产经营产生极大的副作用。现在已经步入年尾，房地产商即将面临还贷以及清算账务的双重压力，这都使他们在未来的两个月内会继续降价销售。保守测算，房价从现在到年底还会下行5％～10％。房企应放弃房价反弹幻想 ■  杨少锋  知名地产评论人士、北京四方联达房产经纪公司总经理近日关于楼市回暖的消息铺天盖地，政府4万亿救市的计划成了楼市冬天最令人振奋的强心剂。甚至不少原本打算降价销售的项目也重新开始观望。 然而需要清醒认识的是，政府加大保障性住房的投资力度，是为了拯救钢铁建材家居家电行业，以及让因为房地产项目停工导致的失业民工能够重新就业。在当前的经济形势之下，大量的保障性住宅供应市场，必将促使房价进一步回落。房地产行业若还将此政策理解为拯救楼市的一个举措，恐怕后果会非常严重。 更可怕的是，受全球金融危机影响，中产阶级的购买力必将被大幅削弱。他们是中国楼市最重要的购买力组成群体，剩下的，中低收入群体早就被虚高的房价拒之门外，只能依靠保障性住宅解决他们的购买需求；而老板阶层毕竟数量有限，占据楼市需求极少。 在这种经济状况之下，不要指望政府为高房价买单，建设部部长日前公开呼吁开发商顺应形势降价就是一个最最好得例证，开发商应放弃楼市回暖幻想，降低利润期望值，只有房价回归理性，市场才可能真正回暖。[一周语录]  “要积极引导开发商主动调价。” 对于市场结构问题，建议要鼓励中低价位、中小套型住房建设，加快发展二手房市场和住房租赁市场。同时，要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。 （姜伟新  住房和城乡建设部部长）     “深圳不救市。” 深圳楼市应该遵行自己的规律去发展，相信深圳楼市会随着中央的政策调整，回复理性状态。去年在全国70大城市中，深圳涨幅排第二。今年深圳楼价回落在大中城市中也比较快。房地产市场的价格问题，还是由供求关系所决定。 （许宗衡  深圳市市长）      “新隔声规范将重击地产商。” 目前《民用建筑隔声设计规范》正在修订之中，其中有修订意见要求提高“隔声标准”，这一标准如修订完成，将对众多开发商造成较大影响。比如以前交通便利是住宅的一个主要卖点，但交通便利的地段必然噪音大，如果隔声标准提高，这对开发商如何拿地、如何规划、如何建筑都将产生重大影响。（秦佑国  清华大学建筑学院教授） 房企应放弃房价反弹幻想