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被门板挤过的脑袋

最近，南宁楼市显然是有点过热的苗头了。一些新开的盘以及准备开的盘，都在不停的琢磨着怎么调整价格。荣和菜地由开始忽悠的均价3800，到现在的起价3800，均价4300，实在是让购房者们大跌眼镜。台湾街，香樟林，也是面对着类似的情况，反正第一期预约量已经足够消化完第一期的房子了，长不长价，纯粹就成了开发商的心情问题。

如果说，台湾街和香樟林这样的位置，由于长期没什么供货量而造成了抢购局面，开发商长长价还是在理性范围内的话。显然在竞争白热化的凤岭北区域，荣和菜地是有点不太理性了。只能说明，去年中央菜园的悲剧给他们的教训还不够深刻。本该能快速消化的一个优质地段项目，足足都拖到现房阶段了，还有不少的存货。这能说明什么？按营销学的说法，定价的不科学。

李子曾经曰过：要让买房的人也赚到钱，你的房子才会好卖。恐怕，这是他“除了地段，还是地段”之外，另外一句我最欣赏的话了。忽然想起去年时候，我的一个哥们在买利海小户的时候抱怨，最近两年在南宁投了很多套房子，现在就中央菜园那里的被套牢了。恐怕，这也是很多和他类似的投资客都会郁闷的一件事。翻回头说，既然你让投资客们没占到便宜，那你也就真的没什么便宜好占了。哥们在利海买的房子，据说现在已经每平赚了一千多块。恐怕，这和利海当年的定价还是有些关系的。要是他们一开始就飚到五千六千，估计也不是卖不动。但恐怕，不会像现在这样，半年多就已经没什么房子卖了。

什么才叫利润最大化？

南宁有个典型的追求利润最大化的牛B项目，江南的水岸都市。人家就死活不降价，一栋破楼，从07年初接受咨询到09年中，竟然还剩了N多套房子在那里。没办法，人家开发商就那一块地，自然是要顶住了压力，卖个最高价才罢手。当然，买房子的也不是傻瓜，你卖最高价了，我以后怎么出二手啊，你自己慢慢留着长毛吧！

其实，对于某些做长期开发的开发商，用这种一把赚到死的方式追求利润最大化显然是不明智的。同样一笔资金流，盖个房子，也许房价卖的不高，但两年回笼了。和一笔资金流，一拖四五年，那个利润率更大呢？其实，南宁本地，这两类开发商都有。有玩速度的，一年里甚至同时两三个项目在推货。有玩死心眼的，一个几万平的项目卖上两三年。谁是谁非，恐怕市场说了算。用去年那句话说，注定，会有些开发商会被洗牌。

双赢才是赢这句话，很多人都会说，但落到实处恐怕就有很多人不灵光了。真的希望，某些开发商在考虑自己的楼盘定价的时候，琢磨琢磨这个词的真正意义。

畸形转暖的房地产市场

如果给目前南宁房地产市场的转暖加个定语，我会用上“畸形”。在我看来，它的转暖是不健康的，也是不完整的。其实，从08年的时候，满足刚需的中小户型也没滞销过几天。而今年，顶多是变成了更快消化而已。而直到现在，去年就滞销甚多的中大户型，依然走的不那么痛快。如果有人看到去年存量的数据分析的话，恐怕会被这个数字深深的雷到。

既然，暖都不是真暖、全暖，那敢在这个时候顶风上价的开发商，其实还是有风险的。当然，一切还是要市场说了算，能真正给他们泼盆冷水的，其实“市场”。

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